先天不足越需后天努力，一個改造項目的重生

【明哥導讀】五號停機坪廣場(G5)位于廣州白云商圈，是國內唯一由機場航站樓改建而成的大型購物中心。項目先天不足，區域商業競爭激烈，作為改造項目能夠在新商圈面對激烈競爭做出差異化，難能可貴。潘總負責動線、建筑、結構、水電等方面的改造，可謂麻袋繡花，好功夫。

【分享嘉賓】潘漢森：群規劃專家，H&Y瀚德建筑事務所董事，永旺AEON商業顧問

【分享時間】職業經理群，2015年5月24日晚

【整理】天津大通地產鄭凱

廣州老白云機場五號停機坪是國內唯一一個由機場航站樓改建而成的大型購物廣場，于2011年9月28日開業。項目位于廣州市白云區云霄街353棟5號，總開發面積13萬平方米，商業建筑面積10萬平方米，室外全開放園林式停車場3萬平方米，擁有2500個停車位，云集永旺超市、天河城百貨、星期8小鎮、廣州酒家旗下的天極品等多個知名品牌。

1、先天條件不良

從舊機場改造的項目，在先天條件，硬件結構上存在很大弊端需要克服，包括商業、建筑、結構、空調、強電、規劃、消防、排煙、排水等等。

五號停機坪是由40多棟建筑組成的建筑群，最老的建筑是1946年的，最新的建筑1995年的。里面大部分層高為4.2米，有不少是鋼結構屋面的。鋼結構屋面造成很大局限性，連設備都放不了。

內部結構復雜，有磚混結構、框架結構、鋼結構、鋼屋架結構，除了高層之外什么結構都有了，這里就像個結構博物館。

一層地面高差達到1.5米，二層樓面高差1.2米，高差大，層高又矮，難度大。

因是原來在運營中的舊機場候機樓，里面的間隔、設備都相當復雜，幾乎沒有地下室（除了幾個凌亂的設備室）。

2.動線規劃

舊機場的改造，需衡量項目所在地經濟情況，決定一般租戶的租賃面積，確定動線走線，主力店定位，這是有經驗的設計師應具有的最重要、最基本的能力。

商業動線第一稿（上）及最終稿（下）

我在動線設計時，南北側設計主力店百貨15000㎡，后來北側綠色部分拆除，主力店移動，現在的天河城百貨就調到后來這位置(紅色區域)。

南側一二樓規劃為超市，后來改為一樓是永旺社區超市，二樓為星期八小鎮，但是主動線是沒有做多大改動的。

3.從硬件設備和運營綜合考慮

因為項目最新建筑物是95年完成的，有鋼筋混土層的屋面面積有幾千平米，且在較為中間，只有黃色部分才可以做影院；因為進深很大排水作用較難，所以餐飲部分只能在邊上，或者利用樓層高差作排水。

4.機電設計方面

大部分層高4.2米，層高太矮，風管走向相當困難，機電方面都要考慮得相當詳盡。

因為大部分層高4.2米，所以做購物中心的設備挑戰難度極大，通常我們做購物中心天花合理高度為：層高H —（1.8~2.0），即4.2 —（1.8~2.0）=2.4~2.2m，這樣天花高度在大空間無法接受的，只有做嚴格機電規劃，把一些主要的大風管設于店鋪，騰挪出公用通道高度，這要求購物中心設計人員有高度的有機的綜合能力方可實現，建筑、結構、水電、暖通、消防等等的綜合且相當清晰，且項目南北長500米，管路都特別長，另外項目的外圍排水管埋深較低，基本上沒有排放高度，這也是給隔油池、化糞池的設置提出很大的難題。

5.舊設備是否留用

改造過程中還要考慮設備是否留用？對此，我們要測算原來物業原有的空調系統、安保系統、消防系統、廣播系統、扶梯、電梯等是否留用。新的設備有95年的，老的有80年代的，能效比表明，以空調主機為例，我們測算出原舊空調系統使用18個月后多耗電費能收回整套空調主機的投資。

6.建筑改造

建筑最寬寬度有130多米，受到疏散距離限制，設置疏散樓梯沒法直接對室外，所以必須設置消防通道，消防通道又有可能把一些動線切斷，那時候也沒有亞安全通道或區域的說法（后來一年多白云萬達才拍下G5對面的地塊開發）。中空和購物通道設置除了滿足招商運營需要，又要反復考察現場建筑結構條件，如邊跨柱打掉梁可能有安全隱患等等，中庭希望2F和3F都能在同一個空間?？赡芙ㄖ布?F能滿足3F又可能不滿足，3F滿足，2F又可能不滿足，反反復復多次，才確定可能多方面能滿足的動線和建筑方案。

7.結構改造

結構方面設計，建筑物的活載是否與新功能活載匹配。幸運的是候機樓活載與商場的是一致的。

受到現場層高及施工機械高度影響，基礎加固方面，因為現場建筑物基礎有天然基礎、鉆孔樁和沖孔樁，且地質為巖溶，是復雜的地質情況，后來我們做了樁型比較，確定基礎加固和結構加固方案。

餐飲業態方面廚房排油煙是必要條件，廚房排油煙系統全部重新改造，因為許多屋面都是鋼結構屋面，沒法放置排風機和凈電除油設備，需要加出新鋼架來放置。

總而言之，改造項目比新做項目存在很多硬件或其地方面的缺陷，能夠做出相對合理動線和運營基本良好的項目已經是難能可貴，更何況在商業運營難度更大的今天。